华人最爱房屋,多准时还贷,故房屋被法拍的情况很少。但是,也有人因为生病、失业等原因拖欠房贷,最後房子被法拍。最近,就有人因为做生意失败,房子被法拍。这篇文章是告诉读者,假如你的房子拖欠贷款,房屋可能被法拍,你该怎麽办。 Show 纽约州是全美法拍屋需时最长的州,平均需要三年。假如你是纽约屋主,可能面临房屋被法拍,要从中找出法拍过程中会发生什麽事,了解你在此过程中拥有什麽权利。 当你买房签署贷款时,你一定签署了期票。期票(promissory note)就是一个欠条,允诺要偿还贷款,并且按照规定的日期偿还。房贷是抵押贷款,买的房子做了担保。 假如你没有偿还贷款,大多数贷款都有15天的宽限期,过了这个日期,贷款银行将收取滞纳金。滞纳金一般是逾期未付本金和利息的2%。你签署的期票上有滞纳金的数量和宽限期。你也可以在每月支付贷款单上找到。 假如连续几次没有支付贷款,贷款公司会给你寄信或打电话,提醒你赶快支付。不要忽略这些来信和来电,这是一个与贷款公司谈条件的好时机,也许能够达成一个协议,如贷款调整、承诺协定或新的支付计画;如果谈成,你就可以避开拍卖。 2014年1月10日生效的联邦消费者金融保护局规定,即贷款银行必须等到屋主拖欠付款120天後,才能向法院申请启动法拍。这就给屋主足够的时间去寻找减低损失的办法,贷款银行可能仍然给你寄去通知,告诉你已经晚付,以及你要在这法拍前的日子内寻找减少损失的办法。 各州的房屋法拍程序大同小异,本文主要以纽约州为例解释。住在其他州的读者可以上本州的相关网站查询。纽约州的贷款协议经常包含这样的条款,要求贷款公司要寄出通知,一般称为违约信(breach letter)或者要求信(demand letter),通知你的贷款已经违约,贷款银行可以加速偿贷和进行止赎。房屋贷款的加速条款允许,假如借款人违约,贷款公司可以要求支付全部的贷款。 这个通知必须注明:违约、制止违约的行动、日期(通知发给借款人後不超过30天)。假如屋主住在这栋房产里,纽约州法律要求开始法拍程序,贷款银行寄送通知给屋主,要提出如下资讯:制止违约的资讯、屋主附近政府批准的房屋谘询机构名单。假如寄去通知後90天内违约没有解决,贷款银行将开始法拍程序。当然,假如屋主没有住在这栋房屋里,法拍程序可以早点开始。 在纽约州,法拍要在法庭中进行。这就意味着贷款银行(原告)要向州法院提交一个诉状(complaint),启动法拍。这个诉状也会交给借款人(被告)一份,并附有一张传票(summons),假如诉状和传票由人送达,一般要求借款人在20天以内回应。但是,假如诉状是通过邮局或者其他方式送达,同时送到的还有「帮助屋主通知」,告诉屋主在法拍中的权利,一般的回应期是30天。 当然,假如能够在协商会上讨论出一个还款方案,就可以避开法拍。但是,假如你不能在协商会上讨论出一个方案,或者你不在规定时间内对法院的行动做出反应,贷款公司就能从法院请求违约判决,这就意味着你输了官司。 贷款银行的目的是能够收到每月的还款。有的屋主也许能在房子卖掉前偿还所欠的贷款及所有的欠费,就能够避免房子被法拍。在法拍中,房产将出售给出价最高的人或者还给贷款银行,也就是房产就变成了贷款银行的资产。有的州有房子赎回期(redemption period),即在屋主在法拍中支付本金、利息及其他费用,就可以把房子赎回,但是纽约州没有赎回期。房子拍卖後,新屋主或者支付一些钱让你搬走,或者将你赶走。 “Foreclosure”一词被用于形容因拖欠贷款或欠缴税款等原因而导致屋主丧失对房屋的赎回权进而房屋被强制公开拍卖处分的过程,亦被译成“法拍”或“止赎”,经foreclosure程序处置的房子被称为“法拍屋”或“止赎屋”。 1月份全美止赎案总计达23204,较上一个月上升29%,比去年同期上升139%,达到了自新冠疫情开始以来的最高水平。 房地产数据公司Attom数据表示: *1月份银行没收的房屋数量达4784,较上个月增加57%,比2021年1月增加235%。 追踪止赎问题的RealtyTrac高级副总裁Rick Sharga称,1月份这种增长并不令人意外。一般来说,止赎申请在年底(感恩节到新年)会减少,因此导致了1月份的止赎量的增加。但Sharga称其实1月份大部分都是在完成疫情前就开始了的止赎程序。 Sharga预计今年接下来的时间里止赎案还将同比增长,但2022年底或2023年初之前,不会回到疫情前的水平。 据估计,目前仍有80万到90万借款人仍在享受抵押贷款延期,但由于疫情驱动的抵押贷款宽容将在9月前结束。Sharga称,美国消费者金融保护局已向抵押贷款服务行业发出警告,这可能意味着贷款服务机构将非常谨慎,止赎过程所需的时间将比正常情况下更长。 在美国主要的都会区中,底特律的止赎案最多,1月份共计1013。底特律上月止赎率也处于全美最高水平,每1547户中有1户收到止赎通知。其他20万人口以上的都会区的止赎率为: Sharga表示持续强劲的楼市可能意味着与前几年相比,人们可以选择自行卖房获利而不是等着在拍卖中失去房子。 如果您对法拍房有兴趣,请添加华奥小助手,与我们联系! 現在房價這麼高,法拍屋的價格卻只有市價的6到7成,那麼是不是買法拍屋比較划算?法拍屋、金拍屋、銀拍屋哪個比較好?買法拍屋有哪些該注意的地方?本篇幫您完整解析。 一、什麼是法拍屋?法拍屋就是被法院拍賣的房子。當債務人無法依約償還債務、或繳交欠款時,債權人就會依據《強制執行法》向法院聲請查封、拍賣債務人名下的不動產,再將拍賣所得扣除強制執行的費用、稅金後,分配給債權人。 1.法拍屋的來源?房子被法拍的原因?
2.法拍屋、金拍屋、銀拍屋有什麼差別?法拍屋與金拍屋、銀拍屋最大的差別,就是執行拍賣的單位不同。
二、買法拍屋好嗎?法拍屋的優點有哪些?1.拍定價格低於市價面對居高不下的房價,不少首購族和投資客,將目光投向了價格低於市價1~2成的法拍屋。雖然近幾年的法拍屋市場趨熱,在投資客和代標業者的炒作下,法拍屋的拍定價格已接近實際成交價,但仍吸引不少人投標。 2.產權較有保障由於法拍屋是透過法院的公權力,強制執行拍賣的物件,只要在得標後7天內繳清剩餘款項,法院就會主動核發產權給得標人,產權移轉比一般房屋買賣更有保障,不用擔心遇到詐騙集團或一屋兩賣的情形。 但投標前,建議仍應詳讀法拍公告,確認是否建物連同土地一起拍賣,以避免日後產生糾紛。 3.節省印花稅、契稅一般買賣房屋時,買方需繳納:印花稅(土地及建物核定契價0.1%)和契稅(建物核定契價6%)。而購買法拍屋時,買方不僅不需繳交印花稅,契稅的部分,若拍定價格低於房屋評定現值,有機會以拍定價格來課徵契稅。但如果未來有計畫再轉手賣出,屆時會以拍定價格作為計算土地增值稅的依據,可能會需要負擔較高的土地增值稅額。 三、法拍屋可以買嗎?缺點和風險是什麼?1.法院不負瑕疵擔保責任買法拍屋最大的風險,就是沒有辦法事先看屋,了解屋內的實際狀況。萬一真的不幸遇到漏水、裂縫等問題,若為一般房屋買賣,可要求原屋主負起瑕疵擔保責任,但如果是買法拍屋,法院是不用負瑕疵擔保責任的。 依據《強制執行法》第81條規定,法院的拍賣公告上只會標示以下重大瑕疵:
因此如果搬進去後,才發現房子有問題,也沒辦法請求賠償。 2.不點交的法拍屋問題多雖說購買法拍屋,產權較有保障,但並不代表可以同時取得房屋的「所有權」和「使用權」,這是什麼意思? 拍賣公告上會註明法拍屋的點交情形,若標示「點交」,那麼法院就會保障您的房產所有權和使用權,屆時如果屋主未搬離,導致法院無法點交,就會進入強制點交程序。
但如果拍賣公告標示「不點交」,法院會主動提供不動產移轉證明,但不協助點交,若屋內還有租客或第三人占用,法院不會以公權力介入,必須由得標人自行與對方協議,不管是花錢消災還是循法律途徑,都相當耗費時間和金錢。
3.恐有隱形成本法拍屋雖然價格便宜,但如果沒有事前做好功課、或者運氣較差的話,也可能會產生一些額外的成本。例如:
除此之外,還可能會多一筆管理費的支出,不過這是可以提前預防的,法院的拍賣公告上若載明「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」,則代表得標人需支付債務人積欠的管理費,若公告未載明則無須繳納,因此投標前記得詳讀拍賣公告。 四、法拍屋怎麼買?有哪些要注意的?1.哪裡可以取得法拍資訊?法拍屋的拍賣資訊可以從四個地方查詢,分別是:
2.法拍屋公告有哪些重點?
3.如何判斷法拍屋的價格是否划算?通常第一拍的底價會比較高、甚至可能超過市價,第二拍的價格會打8折,第三拍再打8折(等於第一拍底價的64折),第四拍再打8折(通常是最後一拍),大多數人的投標時機會落在第二、三拍。 如果想了解法拍屋的價格是否合理,建議可以上實價登錄網站做查詢,根據座落地段、坪數等資訊,比對較相似的物件價格來作評估,目前實價登錄網站已經揭露成交門牌號碼,所以可以更輕鬆查詢到房價。此外,還需考量該法拍物件的取得難易度,如果為不點交物件、或需要補繳管理費等情形,可能還會產生隱形成本,應謹慎評估買法拍屋是否真的比較划算。 4.法拍屋如何投標?
5.法拍屋流標後會怎麼樣?法拍屋總共分四次拍賣與一次應買。如果第一拍流標,2~3週後會再進入第二拍;若第二拍還是流標,約1個月後會進入第三拍;假設第三拍仍然流標,會進入「應買」的拍賣階段。 而「應買」的拍賣價格,會維持第三拍的底價,法院公告「應買」後的3個月內,投標人可以依照「投標順序」購買。如果到這個階段還是流標,就會進入最後一次拍賣(即第四拍、特別拍賣)。 如果第四次拍賣也流標,法院會撤回該不動產之執行,並核發債權憑證,債權人可憑證隨時再聲請拍賣。 6.法拍屋得標後的流程?
7.買法拍屋可以貸款嗎?可以。如果資金不夠,您可以向銀行申請貸款,但由於得標人未繳清尾款前,還不算是房屋所有權人,因此銀行借給你的這筆款項會稱作「代墊款」,等到完成過戶後,才會協助你將這筆款項轉成房屋貸款。 法拍屋貸款的利率,通常會比一般房貸來得高,約4%~12%左右,且並不是每一間銀行都有提供代墊服務,因此建議投標前就先確認好。 五、法拍屋的常見問題
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