法拍屋凶宅查詢

《強制執行法》中明訂，法院不負「瑕疵擔保責任」，因此在過去諸多法拍凶宅案例，民眾只能棄標，認賠保證金。但也有法官認為，既然該屋確實有「非自然因素死亡」的資訊，民事執行處就應負起調查責任，並在拍賣公告中記明「瑕疵」。

林姓男子去年九月以兩百餘萬元的低廉價格，標得新北市中和區一法拍屋。原本以為賺到了，但事後向轄區派出所查詢，赫然發現這根本就是「凶宅」，某任屋主曾在房內自殺身亡，向法院聲明異議。板橋地院審理後認為，事實上該屋確實有人自殺身亡，執行處未查明，也未在拍賣公告上註明，更重要的是買賣尚未完成，還沒過戶給買方，因此裁定林男勝訴、裁定撤銷。

林男表示，標買房屋前曾向附近住戶查證，但無人透露此屋為凶宅，拍賣公告上也未明載，於是標下此屋。但為求確認，得標後又向中和第二警分局積穗派出所查詢時才發現，民國九十七年，某任屋主在屋內上吊自殺身亡，他據此再向社區管委會求證，才確認買到凶宅。

但執行處曾函請縣警局代為查詢，警方回函指出查無該處刑案紀錄，足證非凶宅。但事後才知，執行處是向九十八年五月才從中和積穗所分出來的中原派出所詢問，自然查不到民國九十七年以前的檔案資料。

法官認為，執行處疏於注意，未循通常管道向警察機關調查，以致在拍賣房屋時，未能在公告上註明，導致林男標下此屋，再加上房屋還沒有完成權利轉移，最後准許撤銷拍定。

法界人士表示，民間購屋必須提供「凶宅」訊息，若賣方隱瞞，消費者可向法院提出訴訟，通常勝訴機會很高；但法拍屋並沒有義務提供相關資料，購屋民眾必須自行查證。若案件中，執行處訪查程序沒問題，民眾很難勝訴。【2011-中國時報／葉德正／新北市報導】

避凶宅有跡可循，購屋前多打聽

同樣買到法拍凶宅，有的法官判定撤銷，但多數法官卻認定「自行負責」，民眾購買法拍屋前，除了上網查資料，走訪當地請教鄰居，更要向當地派出所、消防隊查詢報案紀錄，才能確認買到「乾淨」的房子。

二手屋市場大都透過房仲業者，雖然買賣雙方必須負擔仲介費用，但仲介業者也須負起查證義務，可以篩選屋子，大大減少凶宅、漏水屋、輻射屋等機率，一旦消費者察覺，可據此向房仲業者索賠，業者大都會負起責任私下和解，不至於鬧上法庭。

法拍市場雖然價格便宜，卻沒有任何售後服務，消費者必須承擔風險，舉凡霸占屋子的海蟑螂、凶宅等都是可能遭遇到的問題，尤其以凶宅問題最擾人，目前網路平台都會提供凶宅查詢服務，例如「台灣凶宅網」內搜羅熱心網友轉貼的社會新聞。

網站也提供討論區供民眾發問，甚至還列舉全台、全北市著名凶宅給民眾參考，大多為喧騰一時的分屍案、槍擊案等重大社會案件的發生地，一旦民眾發現法拍屋周邊疑似有刑案發生，可再到當地向鄰居確認，成為重要的購屋參考依據。

如果民眾依舊無法安心，可向轄區派出所查詢刑案紀錄，或甚至向當地消防分隊調閱出勤紀錄，但這些都不是警消人員的責任，即便提供資訊有錯，民眾也莫可奈何，法界人士提醒，購屋前多方打聽，才能保障權益。【2011-中國時報／葉德正、林金池／新北市報導】

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法拍面面觀(3)--法拍之凶宅問題探討

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法拍之兇宅問題探討

內政部公佈最新不動產現況說明書之版本明定：於產權持有期間是否曾經生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，其中之【產權持有期間】引發兩極看法熱烈討論，以下分敘說明整理：

採肯定說：認同內政部版本，凶宅僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵，高院99年上易字229號亦有相同之判例；且如因一次單一事件，該房地不管經過多久，凶宅屋主在事件而言不是受害者，就是其家屬，永遠被貼上凶宅之標籤，反而對事件更難以淡忘，讓受害者更難走出傷痛，對持有該房地之所有權人確實不當之處；因此僅需證明【產權持有期間】無非自然死亡事件即可釋明，對凶宅事件有中斷的效果，有助於不動產買賣，提昇經濟上之價值、活化使用功能上之效果。

採否定說：僅用【產權持有期間】認定民間普遍認為過於寬鬆，因為事件曾發生過就是事實，不會因為轉手過後就可以不認定為凶宅。再者請求損害賠償之法院判決實務，只能以下手對上一手所有權人請求賠償，不能越過自己的上一手再向更上一手請求賠償；縱然真的上法院請求，也僅有前屋主有權向更前手出賣人於法律上有請求權，確實有買受人的風險；後來有人更將【產權持有期間】一手凶宅，透過法院拍賣當作出售凶宅的出場解套地，透過拍賣可以不用瑕疵擔保請求權，因此看法才有兩極化。

法拍屋凶宅，除債權人陳報，否則難以調查

曾發生非自然身故情事之房屋，不論於居住者心理層面或市場接受層面，皆明顯異於相同地段及環境之房屋。是以將凶宅與週遭同環境之房屋相比較結果，凶宅將對於房屋之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，故凶宅因素的存在，具有減少房屋價值之瑕疵，揆諸前揭說明，即屬民法第354 條所謂物之瑕疵。

103年6月4日修正之強制執行法第77第1項第2款、第81條第1項、第2項第1款分別明定「查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項：...二、...建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明事項」，依102年12月10日施行之注意事項於查封筆錄載明；依據社會一般通念，標的物是否為「凶宅」對於應買意願及價格高低有重大影響，而執行法院就買賣標的物之重大相關資訊，應誠實揭露，且為兼顧執行程序得以迅速進行，執行法院對於拍賣標的物是否曾發生凶殺或自殺之查證，原則上向警察機關查詢已足（參臺灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第9號意見）

拍賣雖然改進多一層誠實揭露於筆錄的部份，且拍定人仍得以凶宅未誠實揭露而撤銷拍賣，但仍需於核發權利移轉證書前提出相關單位佐證文書，如已核發移轉證書者，則仍適用強制執行法第113條準用同法第69條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」。所以標前調查顯然非只有債權人需陳報責任（凶宅對債權人請求拍賣不利，偶而也會隱匿事實），拍定人也需盡力於核發移轉證書前求證（部份債務人亦會用凶宅之假消息，阻攔拍賣）。

參標者查證凶宅難度高 經專業法拍業者協助

拍賣前有意參標者想自行去警局問清楚，卻因為非利害關係人不能查詢，依公務員服務法，公務人員有保守秘密之義務；無故洩露因職務知悉之秘密者將觸犯刑法妨害秘密罪則，故警察機關無法提供房屋是否為「凶宅」之訊息，除非得標後移轉證書核發前之黃金期間補查詢；在債權人不願意積極配合及前述調查的實務困難、又有假債務人透過法院洗凶宅，所以法拍屋之凶宅於標前調查確實有難度；拍賣物買受人除移轉證書核發前發現，否則依上開法條規定就得參標房地既無物之瑕疵擔保請求權，自不得執此以意思表示錯誤為由，主張撤銷拍賣之意思表示，因此需專業及經驗配合才能過濾，便宜又好的法拍屋。

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