包租代管是什麼

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包租代管是什麼？
包租代管兩者有何差異？
包租代管費用怎麼算？
包租代管有什麼優惠措施？
給房東的優惠
給房客的優惠
包租代管有什麼優缺點？
包租代管優點
包租代管缺點
包租代管常見問題

台灣房價近年來節節攀升，政府為了抑制投資客將熱錢流入房市，紛紛祭出房地合一稅、限制核貸數及推出社會住宅，其中社會住宅又可分為新建住宅和包租代管，由後者彌補前者房屋數量不足之處，然而什麼是「包租代管」呢？請看我們這篇詳細的介紹。

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包租代管是什麼？

包租代管意思其實出自《租賃住宅市場發展及管理條例》，目前台灣因居住或就學因素有租賃房屋需求者約有300萬人，然而租屋族長年以來面對住宅資訊不對稱、權利義務界線不明、缺乏專業經營管理等租賃問題，再加上無解的高房價讓許多人買不起房，使得行政部門必須正視國人的租屋議題，最終訂立該條例並於2018年起施行，讓過去存在於檯面下的租賃市場逐漸走向透明化。

以往房東若想將閒置的房屋出租，只能靠自己張貼租賃廣告，或求助於房仲業者，待找到房客後，還必須與房客簽約、處理各類修繕維護問題，這種租賃方式對名下有多筆房屋或無暇管理的房東來說，其實很難管理。為了解決管理不易的問題，又想彌補社會住宅數量不足的現況，政府推出「包租代管」的租賃方式，房東將房屋轉交給專業業者（物業管理公司）代為經營管理，讓有租賃需求的民眾也能享有居住權，其中可分為「包租」和「代管」兩個部分，以下逐一介紹：

「包租」是由業者和房東簽訂3年的租賃契約後，將房屋承包租賃，再當起二房東轉租給房客，並管理該房屋，所有住宅問題由業者承擔，適合有房產又沒有時間或怕麻煩的房東。

「代管」則是房東委託業者代為管理房屋，可視為「房東代理人」的角色，業者協助房東出租房屋給房客，由房客向房東簽訂契約，因此業者僅負責管理住宅、不負責承租，因此房屋尚未出租時的空置期，必須由房東自行承擔吸收。

包租代管兩者有何差異？

方案名稱	包租方案	代管方案
房客申請資格	●一般戶 ●弱勢戶	●一般戶 ●弱勢戶
房屋空置期	無	有
糾紛處理	1.由業者面對房東和房客 2.部分適用消費者保護法	1.業者協助房屋和房客 2.部分適用消費者保護法
風險評估	1.業者須承擔大部分責任 2.風險成本須由業者負擔	1.業者較無責任 2.風險成本由房東負擔

包租代管費用怎麼算？

以包租業者來說，通常會以市價8折的金額向房東承租住宅，再以8折價格轉租給一般房客，弱勢族群則是7折或5折且差額由政府補貼。至於代管業者，則是向一般房客收取市價9折租金後，按月轉交給房東，弱勢族群的租金是7折或5折且差額由政府補貼。

由於包租代管是由政府直接補助業者仲介費與包租代管費，因此房東無須再支付這兩項費用；而弱勢族群房客雖然要先支付全額的租金，但差額部分可申請租金補貼，再匯入該申請人帳戶。

而房屋租金市價該如何定價呢？目前做法是由業者負責提供3家以上出租物件鄰近、相關、相同物件的租金行情資料佐證，作為地方政府審核依據，並由各地方政府自行決定審查機制。

包租代管有什麼優惠措施？

政府為了鼓勵房東和房客參與包租代管的租賃方案，提供「3稅有減免、3費有補助、3年有服務」的333優惠措施：

給房東的優惠

綜合所得稅減免：每房每月租金收入在1萬元以下，可免繳納綜合所得稅，若租金超過1萬元的部分，房屋必要損耗支出費用可再減除60%的稅金。
房屋稅、地價稅減免：屬於地方稅，中央授權直轄市、縣(市)政府制定，可適當減免。
修繕費用補助：提供每房每年1萬元的修繕補助，甚至公證費補助每次每件補助3000元。另外，包租方案每年還有居家安全險費用補助，每房每年最高3500元。

給房客的優惠

由政府補助租金差額和公證費，讓房客能用更便宜的價格租到喜歡的物件，減輕房客經濟壓力。

包租代管主要是希望透過節稅和補助吸引房東釋出閒置的房屋，讓房客能低價租到房屋，實現居住正義，並增加業者參與意願，創造三贏局面。

包租代管有什麼優缺點？

當然也有房東對於包租代管仍有疑慮而上ptt詢問，針對網友們提供的經驗分享，為您整理出包租代管的優劣分析：

包租代管優點

租約具公證效力：若不幸遇到賴皮房客，可以帶著公證合約去報案。
可託業者選房客：業者可以第三方的角度，請房客提出財力證明，不怕日後被欠房租。
每月能固定收租：不必煩惱收不到租金的問題，還能獲得每年1萬元的修繕補助。
每年有抵稅額度：租金收入所得可作為抵稅額度，增加房東出租意願。
每年有補貼費用：政府會補貼修繕、居家安全險費用，以及租金和公證費補助，降低房東和房客的負擔。
租金比市價低廉：不論是包租或代管方案，其租金都比市價低。
房東管理麻煩少：所有管理、修繕維護、排解糾紛等問題，都會由業者妥善處理，適合沒有時間或嫌麻煩的房東。

包租代管缺點

有固定簽約期限：包租業者會和房東簽訂3年契約，再轉租給房客；代管則為房東和房客經代管業者媒合，雙方簽訂至少1年的租約，得續租2年。若想從事短期租賃，包租代管方案就不太適合。
包租業者風險高：包租業者是以二房東的角色，再轉租給房客，因此必須負起極高的風險成本。
代管會有空置期：由於代管業者僅代為管理該住宅，無法保證收入，因此會有空屋期的風險，須由房東自行承擔風險成本。