近幾年來,房屋的售價越來越高,很多要購屋或租屋的民眾會轉而尋找屋齡比較久的房子,一來,負擔沒有購買新成屋來的重,二來,過去的房子公設比相對低很多。 可是屋齡久的房子,很常在看屋的時候會聽見屋主或房仲說:「這陽台外推至少30年了,已經合法了」或「頂樓加蓋的部分已經蓋好40年了,不會被拆」 但是其實這種說法是錯的!是錯的!是錯的! 根據內政部對違建的定義是:「未經主管建築機關審查許可並發給建築、及使用執照,而擅自建造即使用之建物。」 因此,違建就地合法的這種說法,是完全不對的。
那為什麼還有很多人拿「民國84年」這句話來當基準點,並且誤會違建不會被拆呢? 「一、新違建:指民國八十四年一月一日以後新產生之違建。 二、既存違建:指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。」 而民國84年以前蓋好的違建,因屬既存違建,被列為暫緩拆除之列,所以才常常被誤稱為合法違建,或違建就地合法。 這裡提醒大家,民國84年後的新違建定義,僅是台北市政府的規章,其它縣市的新舊違章建築認定年份及拆程程序,都不盡相同。民眾如要了解詳細的法規要點,可以到各縣市政府的網站查詢。 此外,違建還分為【實質違建】跟【程序違建】。 【實質違建】包含了: 1、當建築物已達到基地容許興建的建蔽率、容積率與高度時,任何加蓋的建築均屬違建2、違反土地使用分區容許的使用用途3、在不得興建建築物的土地上興建【程序違建】指的則是: 「建築物的位置、高度、結構與建蔽率,皆不違反當地都市計劃的建築法令規定,且獲得土地使用權,只是因為程序疏失,未請領建照即擅自興工,這類程序違建可依法補辦執照並繳交相關稅款,成為合法的建物。」 如同前面提到的,建築執照及使用執照只要缺一項,該建物就不是合法建物,只是觸犯程序違建的建物可以依法補辦。 而台灣常見的違建類型有: 1、陽台外推2、露台外推3、頂樓加蓋4、騎樓外推5、夾層屋(樓中樓)這邊要特別注意,因為大樓跟公寓的頂樓平台,屬於全體住戶所有,除非有約定專用,否則頂樓的違建不論新還舊,只要是其他住戶不同意讓原使用者繼續使用,即可依民法第767條第1項中段規定,訴請排除侵害,並且要求拆違建。 而且若頂樓有違建用於出租或其他營利用途的行為,全體住戶也可以依民法第818條等規定,要求平分共有利益。 最後還是要再次提醒,從來都沒有「合法的違章建築」這種說法,也沒有因為時間夠長就保證不會被拆除的違建。 所以不論要買房的民眾,或是要租房的民眾,建議還是要做足功課,別因一時的價格差異或話術而讓自己因小失大。 ※本文同步授權威傳媒刊登。 承接內容 1.基地現況調查,測量,規劃及諮詢
84年以前的違章建築不會被拆除?可以就地合法? 時常有人在問:「是不是民國84年以前所蓋的違建已經就地合法,不會被拆除了呢?」答案是否定的!依台北市違章建築處理要點第三條之規定可知,將違建分為「新違建」、「既存違建」及「舊違建」三種。在新違建的部份,一經查報即予拆除;而在既存違建的部份,依台北市違章建築處理要點第二十四條之規定,原則上先予以列管,但若有危害公共安全、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建,則一樣查報後拆除。至於舊違建,還是有拆除的問題,只是時間早晚的問題,產權也無法登記。所以,絕對沒有民國84年以前所蓋的違建便已經就地合法,不會被拆除的說法,而且各縣市另各有不同規定,所以還是得依照建築法規定來作建築補照或是拆除等動作。 公寓頂樓加蓋違建要求屋主拆除違建獲准判例 還有個人補充一點,就算是同意使用權,不代表就可以違章建築,同意使用權是必需在合法為前提底下的。 DINSHIN 發表在 痞客邦 留言(5) 人氣()
http://tw.myblog.yahoo.com/jw!hUZV6oCZGxxKZ2WQxUjwjw62/article?mid=3898 依地方自治條例,各縣市政府所訂定之建築管理條例不盡相同, 一、新違建: 二、既存違建: 三、舊有違建: 四、老舊房屋: 新違建之處理 新違建一律查報拆除,但符合第二章第二節規定者,得免予查報或拍照列管。 施工中違建之處理 施工中違建不符合第二章第二節免予查報或拍照列管之規定,且依法無法補辦建築執照、危害公共安全或構成犯罪者,應即時強制拆除。 既存違建之處理 既存違建拍照列管,列入分期分類計畫處理。但大型違建、列入本府專案處理之違建或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨害公共交通、公共衛生或市容觀瞻之違建,由主管機關訂定計畫優先執行查報拆除。 既存違建及老舊房屋之修繕 既存違建之修繕如符合下列規定者,拍照列管:
既存違建之修繕(含修建)有以下情形之一,情節尚屬輕微者,經報請工務局建管處核可後,得比照前條例辦理之:
違建之修繕,如土地或產權有糾紛,應由違建所有人自行負責,國有或公有土地上既存違建之修繕,並應檢具土地使用同意書。屋頂或露台之修繕已達修建程度,應檢附建築師或相關技師簽證結構安全無慮之安全鑑定證明書。公寓大廈既存違建之修繕(含修建),如位於屋頂部份應檢具直下方二分之一已上區分所有權人之修膳同意書。 經本府山坡地主管機關認定屬危險山坡地之既存違建,不得修繕。 老舊房屋在原規模原範圍內修護或符合下列各款規定之一者,拍照列管。
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