土地買賣流程時間

許多人想買農地也想投資農地，但是買賣農地流程繁瑣、手續多，一塊看似簡單的農地，其實存在許多要注意的事項，一不小心農地買賣過戶就可能出現問題，開心買完後發現過戶不了。所以農地買賣過戶注意事項有哪些？農地買賣過戶要多久？關於農地買賣過戶流程的所有細節，本篇文章一次告訴你！

Q1：買到違規農地，但已農地買賣過戶怎麼辦？

需依情況處理，必須拆除違章建築，或是申請變更為特別目的事業用地。

Q2：農地持分過戶給子女，農地農用證明要重新申請嗎？

要重新申請。因為農地農用證明書明定有效期間為6個月，所以必須重新申請。

Q3：農地過戶給子女真的不用繳贈與稅嗎？

是的，農地繼承是可以免課徵遺產稅與贈與稅地。

Q4：滿足哪些農地過戶條件，可以不課徵土地增值稅？

如果在2年內辦過戶，需要提出農地農用證明，才能免徵土地增值稅。

Q5：農舍可以過戶嗎？

可以。農舍也可以買賣過戶。

Q6：農地買賣移轉，土地增值稅怎麼計算？

辦理農地買賣移轉，如果可提出農地農用證明，就可以免徵土地增值稅。

您有農地買賣過戶的問題？農地買賣注意事項 複雜難懂嗎？怕買了農地後無法過戶？農地買賣過戶交給專業台北士林虹展建設，只要準備相關農地文件，其他繁瑣的過戶細節一點都不用煩惱，我們提供一站式服務，有北中南強大的買方資源，成交快速、擅長媒合買賣雙方！還有提供道路用地買賣諮詢服務。

買賣雙方透過不動產經紀業交易者

1. 賣方與不動產經紀業者簽定不動產委託銷售契約書委託仲介銷售不動產，約定委託銷售之買賣標的、收取服務報酬時機，其服務報酬金額為實際成交價之一定比例（最高不得超過中央主管機關之規定），及因買方違約致買賣雙方解除不動產買賣契約者，服務報酬等事項。
2. 不動產經紀業者應製作不動產說明書，及指派不動產經紀人簽章，經賣方簽認後，以該不動產說明書向仲介之買方提出說明。
3. 不動產經紀業者如提出斡旋金之要求，應同時告知買方亦可選擇內政部所擬定之「要約書」，如買方選擇約定交付斡旋金，業者應以書面明定交付斡旋金之目的，明確告知買方於仲介買賣成交時，該斡旋金轉為定金，為買賣價金之一部分。如仲介買賣不成立時，不動產經紀業者所收之斡旋金，無息返還買方等權利義務。
4. 買賣雙方價金與條件一致時，買賣雙方另行簽定「不動產買賣契約書」，並由買賣雙方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續，不動產經紀業者得協助辦理。

查明產權

查明產權

簽訂不動產買賣契約書（私契約）並支付第1期款（頭期款）

1. 賣方攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。
2. 買方攜帶身分證明文件。
3. 影印買賣雙方身分證明文件及土地、建築改良物所有權狀附案，並進行簽約。
4. 簽約重點：約定付款條件及方式，通常分4期支付之金額及時程、交屋時機、方式及附帶買賣之設備項目、雙方履行契約之權利義務事項、違約暨保證事項、稅費負擔，並約定如配合買方辦理不動產貸款，其作為交屋款部分之事項及賣方如設定抵押權部分，同意在買方設定抵押權後撥款前，儘速塗銷或協議由買方承受或代償或抵押債權等金額合計超過買方支付價款時，賣方應負返還責任或買方核貸金額不足抵付時，買方於貸款核撥時，以現金一次付清等事項。
5. 簽約時，得當場朗讀契約內容之重點無異議後，由買、賣雙方簽名或加蓋印章；該買賣契約之成立係經不動產經紀業者居間仲介者，不動產經紀業者並應指派經紀人會同簽章。
6. 買方支付頭期款予賣方，賣方點收並簽收。
7. 經賣方及不動產經紀業指派經紀人簽章之不動產說明書視為買賣契約之附件。

備證並於相關文件上用印（第2期款）

1. 賣方攜帶印鑑章並交付身分證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單等資料，並得加蓋專用印章。
2. 買方攜帶印章並交付身分證明文件。
3. 賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章，買方則得以任一私章用印。
4. 買方支付第2期款予賣方點收並簽收。
5. 買方如需辦理貸款，應於交付第2期款時，提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。

完稅（第3期款）

1. 賣方完納土地增值稅款及欠稅費款。
2. 買方完納契稅款並支付第3期款予賣方點收及簽收。買方並開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」之本票（買方應於本票中指名賣方提示使用及可提示之條件）或提供相當之擔保予賣方。
3. 買方預定貸款抵付部分買賣價款者，應於通知期日，親自辦理開戶、對保，並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後，將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或交付尾款時，雙方會同領款。

繳付尾款（貸款）並交屋（第4期款）

買賣標的現場查勘無誤後，進行尾款（貸款）繳付及交屋手續。

1. 登記完竣後，買賣雙方均無貸款時，買方支付尾款予賣方點收及簽收，賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
2. 登記完竣後，買方無約定貸款作為尾款，賣方有貸款尚未還清塗銷時，由買方會同賣方前往債權人處還清該貸款後，賣方簽收尾款。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
3. 登記完竣後，賣方無貸款，買方約定貸款作為價金之一部份者，應於辦竣抵押權設定登記，依約定由特定人通知核貸銀行聯繫後，將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或約定交付尾款時，雙方會同領款，由賣方點收及簽收。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
4. 登記完竣後，買方約定貸款作為買賣價金之一部分，且賣方尚有貸款未還清塗銷者，得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款，如有未支付餘額，由買方以現金補足後，賣方簽收尾款，賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
5. 本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費，在土地建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，該稅費以點交日為準，按當年度日數比例負擔，買賣雙方並於分算表中簽收。
6. 辦理產權移轉、抵押權設定登記時，應納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告之工程受益費，由賣方負責繳納，有未到期之工程受益費，得由雙方約定繳納。
7. 與買賣契約有關之稅費、代辦費，依約定繳納。

注意事項：

1. 本買賣不動產流程，係參考「不動產委託銷售契約書範本」「成屋買賣契約書範本」製作完成，適用成屋及中古屋買賣時之參考，惟仍可依民法第153條規定意旨就個別情況，由雙方磋商合意訂定。
2. 目前經內政部公告頒行適用於不動產買賣之定型化契約範本，計有「不動產委託銷售契約書範本」、「預售屋買賣契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」及「成屋買賣契約書範本」等，該等定型化契約書業已建置於本局網站「不動產交易契約書範本 」及本市各地政事務所網站，提供民眾列印使用。

在「簽約」之後的幾天內，就會進入到「用印」的階段。按照規定，買方準備一般用的私章就可以了，但賣方要準備的是「印鑑章」，「印鑑章」要向戶政事務所申請才能拿到，它不是一般的印章就可以的。這個「印鑑章」在法律上的目的，就是代表著你個人的意思表示，以示慎重。

買賣雙方也會將報稅及過戶所需要的證明文件，交給地政士核對確認，以便讓他進行後續的不動產過戶登記手續。在「用印」這個時間點，買方應該要支付「用印款」，金額大約是總價款的5~10%。

接下來，地政士會整理申報契稅和土地增值稅的資料，再向不動產所在地的稅捐機關申請送件。因為要繳完該繳納的稅之後，地政機關才會進行不動產的過戶程序。

在「用印」這個階段，通常會費時比較久，因為它牽涉到稅捐機關要去查明賣方，也就是原屋主，是否適用有關於自用住宅的土地增值稅優惠條件，而這個程序需要比較久的時間。

一般來說，申請適用自用住宅的土地增值稅案件，大約需要20個工作天，至於一般的案件，則是在7個工作天內就可以完成了。而契稅的申請大約也是在7個工作天內完成。

在此同時，買方若是要辦理房屋貸款的話，有關貸款銀行的徵信及估價動作，也會開始進行。

三、「完稅」

當申請土地增值稅及契稅的稅單核發之後，地政士就會通知賣方繳納土地增值稅，而買方繳納房屋契稅，這個買賣雙方各自支付稅款的動作，就叫作「完稅」。在「完稅」這個時間點，買方應該要支付完稅款，金額大約是總價款的5~10%。

在繳納完稅款之後，地政士會開始辦理產權的過戶登記，以及買方的房屋貸款手續。若是此時賣方還有房貸尚未還清時，地政士就會進行代償和抵押權塗銷的動作，以確保買方得到的不動產產權是沒問題的。在此之前，地政士也會請買方開立一張與尾款相同金額的本票，作為尾款的擔保。

四、「交屋」

在買方付清了尾款，而代書也拿到新的不動產權狀之後，代書會將買賣雙方約到房子現場進行點交，確認房子的狀況和各項設備，分別結算各項稅費，並且讓買方拿到房地權狀、拿回當初簽的尾款保證本票、還有房子的鑰匙，這個程序就是「交屋」。

以上提到的四大階段，在一切情形都正常的狀況下，大約在一個月到一個半月的時間內，就可以完成整個程序。希望我的重點說明，能讓你對不動產的交易流程，有更進一步的了解喔！

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Vince

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9 留言

王小姐 2022 年 1 月 19 日 - 下午 1:42

您好，如果買賣雙方的代書報稅時間點搞錯，導致買方須再補繳10%的稅，課稅比率由35%變成45%，請問這狀況有機會挽救嗎？謝謝。

Vince 2022 年 1 月 19 日 - 下午 2:01

您好 我是沒處理過這種案件，不過房地合一稅的交易日期認定標準很清楚，成屋都是以完成登記日為準，模糊空間不大. 妳可以請代書或自行去找國稅局承辦人員詢問或申訴，有試才有機會. 以上建議.

財政部北區國稅局表示，配合110年4月28日修正公布所得稅法（下稱房地合一稅2.0），財政部已於110年6月30日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，供徵納雙方遵循，並自今年7月1日生效。
該局說明，「房地合一課徵所得稅申報作業要點」主要規範申報之相關細節，其中交易日及取得日之認定原則規定如下：房屋、土地交易以「完成所有權移轉登記日」為準；以設定地上權方式之房屋使用權則為「權利移轉之日」；預售屋及其坐落基地為「訂定買賣契約之日」；符合一定條件股份或出資額，其屬證券交易稅條例所稱有價證券者，為「買賣交割日」；屬上開有價證券以外者，為「訂定買賣契約之日」。
該局補充說明，房地合一稅2.0已於110年7月1日起正式上路，個人交易105年1月1日以後取得之房地均適用。

王小姐 2022 年 1 月 20 日 - 下午 10:34

VINCE您好：
謝謝您的回覆，非常感恩^^

王小姐 2022 年 1 月 24 日 - 下午 2:17

VINCE您好:
結果是賣賣雙方代書申報時間弄錯，導致我們必須補10%的稅，實在很冤枉。請問政府有項政策是若2年內重購自住可免徵/退稅，小屋換大屋 (低價屋換高價屋)，可全額折抵 (即全部減免或全部退還)，那如果是大屋換小屋的話，那就依比例來退還稅款或減免應要繳稅額度。因原土地/房屋持有人共四位，若重購是否也須登記這四位呢？若登記一位，可否退該人繳納的稅款？以上疑問，謝謝。

Vince 2022 年 1 月 24 日 - 下午 2:54

王小姐 妳好 我特別打去北區國稅局詢問此問題. 答案是要以妳買賣的金額為準 來決定妳可退回多少房地合一稅. 比如說，去年賣掉的房子是4000萬，妳的持分是1/4 而妳繳的房地合一稅是100萬；現在妳拿到你的一千萬之後，再買了一間600萬的房子，妳就可以退回60萬房地合一稅. 但若是你買了1200萬的房子，那最多就是退100萬的稅，以上提供參考.

王小姐 2022 年 1 月 25 日 - 下午 2:21

VINCE您好：
了解，我跟家人討論看看，如果有機會希望能和您合作，非常感謝^^

Vince 2022 年 1 月 25 日 - 下午 2:34

王小姐，真心謝謝您給我的機會，很感動！但我現在以房仲業務為主，沒作代書了，因為一人公司的工作時間有限. 如果您有需要代書服務的話，我可以介紹我的老師前輩給您認識，還請您了解，謝謝！希望妳的事情有一個好的結局.

陳小姐 2022 年 4 月 3 日 - 上午 4:07

請問農地合約已簽定，上面註明如有道路部分則依買賣價扣除金額，但現地主不照合約走，且想將土地內坪路中的道路坪數免費送政府，這牽涉到簽約內容，及實際簽約坪數，地主有權任意更改嗎？

Vince 2022 年 4 月 5 日 - 上午 8:08

既然合約都有白紙黑字註明, 那地主應該就無權單方面更改, 更何況你們雙方簽約應該有找代書吧, 他的看法為何? 是否有其他應該注意的地方? 地主想把道路坪數免費送政府, 這和依買賣價扣除價金, 對你的權益有影響嗎? 提供您參考.

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