▲與我們生活最為相關也容易令人搞混的土地使用分區為「住宅區」與「商業區」的區別。 圖片提供：Shutterstock Show 我國的土地可分為「都市土地」和「非都市土地」兩大類。都市土地分類下，依照土地使用目的，劃分為11種土地類別，包含住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、保存區、保護區、農業區及其他使用區或特定專用區等，視各地方之都市計畫而定；同時各使用區還可以再細分分區，如住三之一、工一、工二、工三等分區。而各類別的劃分、建蔽率和容積率，則依各縣市政府有不同的規定。➤土地使用分區管制 為什麼買房需要知道土地使用分區？各地方政府進行都市計畫時，都是透過審慎評估，將轄區內的土地分門別類規劃，進而產生不同的生活機能型態規劃，舉例來說，想要自行買地蓋房，只能買住宅區；想要開立娛樂服務場所，便要買在商業區，因地制宜，這就是所謂的「土地使用分區」。 數年前有一案例，在大直明水路、敬業一路的一千多戶房屋蓋在商業區非住宅用地，因此區無法自住，住戶們被通知限期改善，甚至可能要撤離該地。如果一不小心買錯房子，很可能像這樣面臨法規開罰的挑戰！ 如何查詢土地使用分區
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 ▲台灣都會區寸土寸金，因此各地方政府進行都市計畫時，必須審慎評估將每一塊土地分門別類。 圖片提供：Shutterstock 除了看「土地使用分區」，更要看「建物用途」！買房時除了看土地使用分區，還要注意「建物用途」，也就是該土地使用分區上面的房子，限定做為哪些用途使用。舉例來說，住宅用地的「建物用途」為住家用、集合住宅用；商業用地常見的「建物用途」為住家用、一般事務所用。 以台北市為例，分別列出住宅區與商業區：
越來越多民眾會選擇住在「住商混合區」內而不是「住宅區」，是因為更中意便捷的交通條件與周圍娛樂環境。總結來說，購屋時注意土地分區無非是要保障自身權益，先了解自身居住需求，才能確認購買物件所屬土地使用分區與用途是否符合。 蓋好蓋滿還是適度留白？一次搞懂建蔽率與容積率 什麼是第四種住宅區？您不可不知的住宅區種類這幾年因利率降低，房市漸漸熱絡了起來，不論是買房或租屋，各類市場皆有其需求，近期若有房市需求的您，不妨看看房屋相關資訊處是否提到「土地使用分區類別」，別小看這少少幾個字，很有可能會大大影響房屋的價值。貸款就找我在此以深入簡出的方式，帶您了解土地使用分區類別與住宅區種類及其使用方式。
土地使用分區類別是什麼？土地使用分區類別是指地方政府在規劃當地土地發展時，對於每一個區塊的土地依其適合的屬性進行分類編定，可分為都市土地與非都市土地，其中都市土地除了可再細分出常見的住宅區、商業區外，各縣市也會制定符合該地需求的分區型態，例如行政區、文教區、風景區、河川區、山坡地保育區等。 如何配置每一塊土地的功能，以及土地各區域內要規劃多少住宅區、商業區，都是需要精密計算與詳細討論的。當政府已經編定每塊土地的屬性後，即便您買下所有土地，也無法隨意亂蓋，假設A地被劃為商業區，就不能蓋工廠，B地被設為山坡地保育區，就不能蓋住宅大樓。
住宅區種類有哪些？即便都是住宅區，也有不同種類。以臺北市為例，考量交通因素、區域需求、地質環境、人口數量……等，區分出9種住宅區，以下列出不同種類住宅區及其相關使用目的： 臺北市9種住宅區
住宅區種類的限制每一種住宅區都有不同的建蔽率和容積率的限制，假如每塊土地上蓋的建築物、容納人數都無限上綱，這對區域或土地本身會有安全性與舒適性不良的影響，因此地方政府必須在精密的計算後，妥適分配每種住宅區的建蔽率、容積率，使都市計畫接近平衡的狀態。 臺北市9種住宅區的限制
看完上方表格，您一定很想知道什麼是建蔽率？容積率又是什麼呢？其實這兩者都是政府為了要妥善規劃區域及控管區域的土地使用程度所設立的標準，以下為您介紹： 建蔽率建築物的平面投影面積遮住基地面積的比例（建築物占地面積＋空地面積＝整塊基地的面積）。法規設有建蔽率，主要是為了維持居住環境品質，建地能保有空地，避免土地過度利用，又能保持建築物之間的棟距，如此一來才不會有空間的壓迫感。例如整塊基地100坪，建築物每層樓50坪，而且沒有蓋得凸出凹入，這樣投影到基地上，建蔽率＝50坪 ÷ 100坪＝50%。 容積率建築物樓地板面積總和占整塊土地面積的比例。也就是在既有的土地上，房屋可以蓋多少層樓。例如整塊基地100坪，建築物每層樓50坪，總共蓋8層，容積率＝(50坪 × 8) ÷ 100坪＝400%。 第四種住宅區好嗎？看完上面的介紹，可知第一種住宅區完全不能有商業行為，第二、三、四種可以有一般零售業進駐，例如超商，第四種住宅區甚至允許輕工業進駐，例如小型食品加工廠，接下來您也許會想第四種住宅區好嗎？ 其實第四種住宅區的建蔽率高，公共空間小，每戶可使用的室內空間較多，適合不太需要公共設施或對公共設施興趣不高的住戶，且輕工業是所有工業類別中公害最小的一種，對居民影響小，汙染程度也較低，對於有房市需求的民眾來說，也不失為是個不錯的選擇。 第四種住宅區附條件允許使用根據《臺北市土地使用分區管制自治條例》第二章第九條之規定，允許使用的有一般住宅（含獨立、雙併、多戶、寄宿住宅）外，尚有托兒教保服務、教育、社區遊憩、社會福利、社區通訊、社區安全、社教、文康等設施、醫療保健服務業、公務機關、人民團體。 而附條件允許使用的則為公用事業設施（不包括加油站、液化石油氣、汽車加氣站）、一般零售業、飲食業、日常服務業、一般服務業（不包括汽車保養所及洗車、自助儲物空間）、一般事務所、自由職業事務所、金融保險業、健身服務業、旅遊及運輸服務業之旅遊業辦事處及營業性停車空間、一般及觀光旅館業、宗祠及宗教建築、公害較輕微之工業。 由此可知，只要符合法規規定之住宅或營業類別的設施，皆可在第四種住宅區內設置。 第四種住宅區開店至於第四種住宅區內能開店嗎？除了法規規定以外之大規模工業與商業類別，一般規模的營業類別大多都能在第四種住宅區內經營，正因如此，第四種住宅區內的生活機能較豐富，常見的生活所需都能滿足，也是目前最受尋屋族歡迎的類別。 結語「家」是為我們提供遮風避雨之處，而住宅的所在區塊是影響生活環境品質的重要因素，認識自己居住環境的土地使用分區類別會幫助我們更加了解房屋的價值，對於各種住宅區的類別差異，歡迎您找貸款就找我，我們提供專業且免費的諮詢服務。 第二種住宅區可以蓋大樓嗎？第二種住宅區可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。 禁止工業使用及較具規模之商業使用（例如：辦公大樓或百貨公司）。 第三種住宅區可設置各式住宅及一般零售業。 禁止工業使用及較具規模之商業使用。
第二種住宅區 可以營登嗎？一、住宅區：可供特定營業場所
2、第二種住宅區：可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。 禁止工業使用及較具規模之商業使用（例如：辦公大樓或百貨公司）。 3、第三種住宅區：可設置各式住宅及一般零售業。
住二容積率多少？住宅區部分：「住一」建蔽率為五Ｏ％，容積率為一四Ｏ％，「住二」建蔽率為六Ｏ％，容積率為二二Ｏ％，「住三」建蔽率為五五％，容積率為二八Ｏ％，「住四」建蔽率為五Ｏ％，容積率為三ＯＯ％。
商二 可以住嗎？答案是「不一定」。 以「商業用地」為例，有一些建案，他的土地使用分區是「商業用地」，有部分房子，它規劃成「住家用」，也有部分房子，它規劃成「一般事務所」（辦公室）（一般會以A、B、C、Ｄ不同棟別、不同用途。
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第二種住宅區好嗎
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