Show 房地合一稅重購退稅是什麼?房地合一稅重購退稅是一種節稅的制度,主要針對買屋自住的族群一定程度的稅賦減免。 要符合房地合一稅重購退稅的資格,必須具備以下 2 個條件(所得稅法§ 14-8 ):
重購退稅可以退多少?在此依購入和出售房屋價格的價差可分為 2 類,也就是俗稱的「大換小」與「小換大」:
若賣價大於買價,則會依照以下公式按比例退還稅款:
舉例而言,阿明以 5,000 萬元賣出自用宅後,又以 2,000 萬元買入另一棟自用宅,假設原本應繳納的房地合一稅為 100 萬元,那麼此時可依重購退稅規定退還的金額為100 x ( 2,000 / 5,000 )=40 萬元。 也就是説,阿明只需繳納 60 萬元的房地合一稅即可。
若是賣出房屋的價錢小於買價,那麼出售房屋時繳納的房地合一稅可以全額退還。 以前面阿明的例子為例,若阿明以 5,000 萬元賣出自用宅後,又以 8,000 萬元買入另一棟自用宅,當初出售房屋時繳納的房地合一稅為 100 萬元,則因為買價大於賣價,故當初繳納的 100 萬元稅款可以全額退還。 財政部稅務入口網亦有提供簡單的試算工具,方便大家快速計算。 重購退稅怎麼申請?準備文件要辦理重購退稅,需準備以下資料:
申請方式
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享房地合一稅重購自住房地優惠,因特殊原因未設戶籍可免追繳稅款 財政部高雄國稅局表示,依所得稅法第14條之8規定,個人出售房地合一稅課徵範圍之自住房屋、土地,同時符合以下3條件,屬先售後購者,得於重購自住房屋、土地之次日起算5年內申請適用重購退稅;先購後售者,得於出售自住房屋、土地申報時申請扣抵稅額: 該局說明,為避免投機,落實保障自住權益之立法目的,適用重購自住房地優惠之新房地,於5年內若再行移轉或改作其他用途(如未設戶籍登記及居住,或出租、供營業、執行業務使用),將被追繳原退還或扣抵稅額。但若屬下列3種特殊原因之一,致戶籍遷出未設戶籍於該重購房屋,倘該重購房屋實際仍作自住使用,確無出租、供營業或執行業務使用情事者,得認屬未改作其他用途,可免被追繳稅款: 該局提醒,重購自住房地優惠機制係為鼓勵自住,符合上揭情事者,納稅義務人需提出證明文件,供稽徵機關審認,個人倘對適用房地合一稅重購自住房地退(抵)稅優惠之規定仍有疑義,可撥打免費服務電話0800-000321,該局將竭誠提供諮詢服務。 提供單位:審查二科 聯絡人:陳妍伶科長 聯絡電話:(07)7256600分機7200 更新日期:111-11-25
文 / 王彥琳 房地合一所得稅自從民國105年開始實施,是不動產交易課稅的重大變革,隨著時間的經過應課稅的交易標的勢必不斷增加,如出售自住房地有所得需繳納房地合一所得稅的情形,您一定要知道是有機會可以申請退稅或扣抵的。 【房地合一所得稅重購退稅的法律依據】 依據所得稅法第十四條之八的規定,個人出售自住房地而依規定繳納的房地合一所得稅,自完成移轉登記之日起算二年內重購自住房地者,得自重購自住房地完成移轉登記之次日起算五年內,申請按重購價額占出售價額的比率,自前開所繳納的稅額計算退還。如是先購買自住房地後,在二年內出售其他自住房地,那麼在申報房地合一所得稅時,在不超過應納稅額的限額內,得按前項規定的比率計算扣抵稅額。但重購的自住房地在重購後五年內改作其他用途或再移轉時,應追繳原扣抵或退還的稅款。 從以上的條文規定,我們可以得知幾個要件: 【何謂自住房地】 自住房地於所得稅法及房地合一課徵所得稅申報作業要點(以下簡稱作業要點)第十七點明定係指,個人或其配偶、未成年子女應於出售及購買的房屋辦竣戶籍登記並居住,且該等房屋並無出租、供營業或執行業務使用;以配偶之一方出售自住房地,而以配偶之他方名義重購者,亦得適用。 申請人必須特別注意的是,其設籍人必須是個人或其配偶、未成年子女,如果僅有已成年子女設籍那麼是不符合要件的,另外條文規定重購及出售的房地必須以實際居住為必要,至於稽徵機關能否確實查核則屬別一問題。而與土地增值稅重購退稅的不同在於,以配偶之他方重購自住房地亦得適用,但土地增值稅重購及出售土地的所有權人必須為同一人,這是兩者間的差異之處。 【房地合一重購退稅的計算-以小換大全額退、以大換小比例退還】 我們來舉例說明,假設以下的房地皆符合自住房地規定: 案例1:大華於民國105年購入A屋,而該A屋在107年以1000萬元出售,繳納50萬元的房地合一所得稅,而大華復於民國108年再以1100萬買入B屋。 案例2: 大華於民國105年購入A屋,而該A屋在107年以1100萬元出售,繳納50萬元的房地合一所得稅,而大華復於民國108年再以1000萬買入B屋。 案例3: 大華於民國105年購入A屋,而大華復於民國110年再以1100萬買入B屋,並在民國111年以1000萬元出售A屋,預估須繳納50萬元的房地合一所得稅。 案例4: 大華於民國105年購入A屋,而大華復於民國110年再以1000萬買入B屋,並在民國111年以1100萬元出售A屋,預估須繳納50萬元的房地合一所得稅。 【出售的自住房地有無須符合一年內無出租或供營業、執行業務使用?】 申請人所持有的房地,可能在持有期間內曾作為出租或供營業及執行業務使用,如之後變更為自行居住符合前述的自住房地要件,日後將其出售再重購自住房地並申請退還房地合一所得稅時,其出售的自住房地有無須符合出售前一年內無出租或供營業、執行業務使用的要件? 依據憲法第19條所定租稅法律主義,對於人民進行課稅限制必須有法律的明文規定,而參酌所得稅法第十四條之八的條文並無以上的限制。另外土地增值稅的重購退稅其對於出售的自用住宅用地,於土地稅法第35條第三項明定,須符合出售前一年內未曾供營業使用或出租的要件,是具有法律的明文限制。 財政部曾於76年4月24日發布台財稅第7621425號函令,其是對於所得稅法第17條之2出售自用住宅財產交易所得(舊制)的重購退稅所作的解釋,其解釋內文載明所稱的自用住宅房屋必須符合出售前一年內無出租或供營業使用。不過,問題是房地合一課稅新制與舊制是不同的,稽徵機關能否援用財政部76年的解釋函令不無疑義,況且其位階過低並不符合租稅法律主義,是以當事人日後要申請房地合一所得稅的重購退稅,就前開疑義最好先行洽詢主管稽徵機關的見解,當事人主要的目的是能順利的退稅,而並非在與稅捐機關對抗,僅只有在不得已的情形下才提起行政救濟。 【結論】 房地合一所得稅的相關案例定會日益增多,而現行我國不動產的交易稅制已較以往複雜,自實價登錄制度的實施再到房地合一所得稅,可說是一連串的改革。房地合一稅是有所得才須課稅,隨著持有年數的增加其稅率往下遞減,如是自住房地仍有主張重購退稅的機會,但千萬要記得五年內不得改作其他用途或再行移轉,包括改作營業使用、出租予他人非自住、遷出戶籍、再行出售或贈與他人,納稅人應有相當的認知才能維護自身的權益。
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