土地 法 34 1 提存

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

內容：

主任您好: 我家族於OOOOOOOO地號共同持有土地，7人共同持分其中1人為外人此外人不願與其他人溝通處理該土地事務故我們依循土地法34-1持分比例超過80%並且人數過半也順利找到買家並簽訂買賣契約(也先行通知過買方我們有其中之1共有人有優先承購權) 簽訂契約後依法寄存證信函通知該共有人是否要依同價格同條件合法行使優先承購權(依法給予該共有人法定的15天考慮時間) 此共有人回函告知要行使優先承購權但是擅自更改合約內容依土地法34-1我們也不能同意他，因為違反了34-1土地法相關規定也將與第三方買家簽訂的合約提供給他告知依法必須同內容他才能合法行使優先承購權他不配合，買方也依合約時程陸續將款項匯入專戶，我們也依34-1流程想在過戶後完成交易將其共有人所得之價款提存法院但是到最後代書於貴單位地政事務所辦理過戶時，竟然被辦事員阻擋說這筆土地這位外人有提優先承購權隻告訴不能過戶(目前其他公有人都還沒收到法院通知)
我想請問一下就算他這樣無理的提告終究我們都是依循土地法34-1的規定在執行交易流程不應該阻擋我們過戶吧?這樣我們跟買方的流程都沒辦法依據合約時間執行，違約了該怎辦總要給我們一些解決方式吧? 土地法34-1也都明文規定了他必須合法行使優先承購權我附件檔案會附上他回函的內容明顯違反34-1規定(第2個附件檔的第四及第五點擅自更改內容違反34-1) 希望能給予我們協助，合法的流程卻不能順利進行交易已損害我我方與買方的權益了

回覆日期：108-12-27

回覆內容：

親愛的市民朋友，您好！
有關您依土地法第34條之1出售土地於本所辦理買賣登記，經本所駁回一案，謹答復如下：
按「有下列情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：…三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執。…」、「…土地登記規則第51條第1項第3款（修正後為第57條第1項第3款），其立法意旨在免擴大權利糾紛，所謂『涉及私權爭執』，係指申請登記之法律關係，登記權利人與登記義務人或其他權利關係人間，尚有因登記事項爭執而言，涵指與登記事項有關而涉及私法上權利存否之爭議者。…」、「…倘土地登記涉及與其申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，因涉及私權糾紛者，其權利歸屬認定應由司法機關以裁判為之，而非得由地政機關以行政處分定之，此為權力分立之本質。是以，於涉及私權爭執之司法機關終局裁判未定讞前，地政機關即不得逕為私權認定並為相關土地登記處分。…」為土地登記規則第57條第1項第3款規定及最高行政法院（改制前為行政法院）91年判字第2150號、102年度判字第299號判決要旨參照。
查申請人紀OO等6人委託代理人張OO於 108年12月16日以本所收件淡地登字第167920號買賣登記案，申請依土地法第34條之1規定就本市OOOOOOOO地號土地移轉予買受人洪麗卿，該案除於登記申請書切結「本案確依土地登記規則第34條之1第1項至第3項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任」外，並檢附有108年11月6日已通知他共有人柯OO之淡水崁頂郵局第1010號存證信函供本所審查；惟他共有人柯OO亦於108年12月17日就該買賣登記案提出異議書略以：「…於108年11月8日收受後，即以108年11月19日八里郵局第188號存證信函表明願行使優先購買權，並由紀OO等6人收受完畢，有存證信函影本及回執可據。…異議人為維護法定權益，已於108年12月5日向士林地方法院遞送『民事起訴狀』，請求法院判決紀文傑等6人必須依約定予異議人士爭執，已非本所能加以裁斷，爰本所復於108年12月19日依土地登記規則第57條第1項第3款規定，以淡登駁字第299號土地登記
案件駁回通知書該買賣登記案。綜上所陳，因該買賣登記案現已進入司法訴訟程序，依前揭最高法院判決要旨可知，非得逕由本所辦理後續買賣登記，而應交由司法機關審判後，再由本所依判決結果辦理，惟如該案申請人認因此受有損害，亦得循司法途徑向他共有人請求損害賠償。

感謝您的來信，倘有其他問題或疑義，歡迎再次來電或來信，本所自當竭盡所能為您服務。

敬祝 平安順心！

承辦人：葉明輝
聯絡電話：（02）26219645分機5109

土地法第三十四條之一執行要點 》符合條件的條文共有 24 筆

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廢/停

第 1 點依土地法第三十四條之一（以下簡稱本法條）規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應就共有物之全部為之。

第 1 點依土地法第三十四條之一（以下簡稱本法條）規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。

第 2 點共有土地或建物之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得依本法條規定辦理。

廢/停

第 2 點共有物之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，得依本法條規定辦理。

第 3 點本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割；所定變更，以有償或不影響不同意共有人之利益為限；所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。

廢/停

第 4 點共有土地或建物為公私共有者，有本法條之適用。
私有部分共有人就公私共有土地全部為處分時，如已符合本法條各項規定，其申請所有權變更登記，應予受理。但公有土地為直轄市或縣（市）有時，各該土地之管理機關於接獲共有人之通知後，以其處分係依據法律之規定，應即報請該管區內民意機關備查。

第 4 點共有土地或建物為公私共有者，有本法條之適用。
私有部分共有人就公私共有土地或建物全部為處分時，如已符合本法條各項規定，其申請所有權變更登記，應予受理。但公有部分為直轄市或縣（市）有時，其管理機關於接獲共有人之通知後，以其處分係依據法律之規定，應即報請該管區內民意機關備查。

第 5 點共有土地或建物標示之分割、合併、界址調整及調整地形，有本法條之適用。
二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物，依本法條規定申請合併，應由各宗土地或建物之共有人分別依本法條規定辦理。

廢/停

第 5 點共有土地或建物標示之分割及合併，有本法條之適用。
二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物，依本法條規定申請合併，應由各宗土地或建物之共有人分別依本法條規定辦理。

廢/停

第 6 點共有土地或建物部分共有人之應有部分經限制登記者，無本法條第一項之適用。

第 6 點本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。
前項共有人數及應有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有人數不予計算。各共有人之潛在應有部分，依其成立公同關係之法律規定、習慣或法律行為定之；未有規定者，其比率視為不明，推定為均等。
分別共有與公同共有併存之土地或建物，部分公同共有人已得依本法條規定處分其公同共有之應有部分，且另有分別共有之共有人同意處分全部共有物者，於計算本法條第一項共有人數及其應有部分時，該公同共有部分，以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計算。

第 7 點本法條第二項所定事先、書面通知及公告，其方式及內容，依下列規定：
（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。
（二）書面通知應視實際情形，以雙掛號之通知書或郵局存證信函為之。
（三）公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。
（四）公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。
（五）通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。
（六）他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。
（七）委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。

廢/停

第 7 點本法條第一項所稱「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，係指共有人數及應有部分合計均超過半數而言；「應有部分合計逾三分之二」，係指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計而言。關於共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。

廢/停

第 8 點本法條第二項「事先」、「書面通知」或「公告」之方式及內容，依下列之規定：
（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。
（二）書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。
（三）公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。
（四）公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。
（五）通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。
（六）他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。
（七）委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。

第 8 點依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依下列規定辦理：
（一）本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人及其繼承人，並檢附已為通知或公告之文件，於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任；登記機關無須審查其通知或公告之內容。未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者，本法條第一項共有人應代他共有人申請登記。
（二）涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受對價或補償之證明或已依法提存之證明文件，並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責；已領受對價補償之他共有人，除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序辦理。對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。
（三）依本法條規定處分全部共有土地或建物，如處分後共有權利已不存在，而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者，部分共有人得直接申辦所有權移轉登記，免辦繼承或遺產管理人登記。
（四）依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領或為其提存之證明時，應檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。
（五）依本法條規定移轉、設定典權或調處分割共有物時，得由同意之共有人申報土地移轉現值，但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有關稅費後，始得申辦土地權利變更登記。
（六）他共有人之應有部分經限制登記者，應依下列規定辦理：
1.他共有人之應有部分經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記者，登記機關應依土地登記規則第一百四十一條規定徵詢原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分之登記情形，無礙執行效果者，應予受理登記，並將原查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定開始清算程序事項予以轉載，登記完畢後通知原囑託或裁定機關及債權人；有礙執行效果者，應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。
2.他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記者，登記機關應洽原囑託機關意見後，依前目規定辦理。
3.他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補償者，應提出該共有人已受領及經原預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明；為該共有人提存者，應提出已於提存書對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明提存物受取人領取提存物時，須檢附預告登記請求權人之同意書及印鑑證明領取之證明文件。登記機關應逕予塗銷該預告登記，於登記完畢後通知預告登記請求權人。
（七）申請合併之共有土地地價不一者，合併後各共有人之權利範圍，應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算，並不得影響原設定之他項權利。

廢/停

第 9 點依本法條第三項規定辦理提存之方式如下：
（一）應以本法條第一項共有人為提存人。
（二）他共有人之住址為日據時期之番地，可以該番地所查對之現在住址向法院辦理提
存。
（三）他共有人之住址不詳，經舉證客觀上仍無法查明時，依下列方式辦理：
１、他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，辦理提存，並依提存法第二十七條準用民事訴訟法第一百四十九條規定，聲請公示送達。
２、他共有人已死亡者，應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。
３、他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。無遺產管理人時，可依民法第三百二十六條規定，以不能確知孰為債權人而難為給付為由，辦理提存。
４、他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者，可依民法第十條、非訟事件法第一百零九條第一項、第二項所定財產管理人為清償或辦理提存之對象。
（四）以他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第二十一條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明提存物受取人領取提存物時，應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅繳清證明書、免稅證明書、同意移轉證明書或不計入遺產總額證明書後，持憑法院核發之提存書，並檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

廢/停

第 9 點依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依下列規定辦理：
（一）本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人，並於登記申請書備註欄記明「依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任。」，登記機關無須審查其通知或公告之文件。至未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無須本人親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者，本法條第一項之部分共有人應代他共有人申請登記。
（二）涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之證明文件，並於申請書備註欄記明「受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責。」。已領受對價補償之他共有人，除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序辦理。無對價或補償者，應於契約書記明事由，並記明「如有不實，共有人願負法律責任」後免於提出證明。至對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。
（三）依本法條規定處分全部共有土地，如處分後共有權利已不存在，而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者，部分共有人得直接申辦所有權移轉登記，免辦繼承或遺產管理人登記。
（四）依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領之證明時，應檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。
（五）依本法條第一項或第六項規定得由部分共有人或同意調處之共有人申報土地移轉現值，但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有關稅費後，始得申辦土地權利變更登記。
（六）申請合併之共有土地地價不一者，合併後各共有人之權利範圍，應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算，並不得影響原設定之他項權利。

第 9 點依本法條第三項規定辦理提存之方式如下：
（一）提存人應為本法條第一項之共有人，並得由其中一人或數人辦理提存。
（二）他共有人之住址為日據時期之番地，可以該番地所查對之現在住址向法院辦理提存。
（三）他共有人之住址不詳，經舉證客觀上仍無法查明時，依下列方式辦理：
1.他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，辦理提存，並依提存法第二十七條準用民事訴訟法第一百四十九條規定，聲請公示送達。
2.他共有人已死亡者，應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。
3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。無遺產管理人時，可依民法第三百二十六條規定，以不能確知孰為債權人而難為給付為由，辦理提存。
4.他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者，可依民法第十條、家事事件法第一百四十三條第一項、第二項所定財產管理人為清償或辦理提存之對象。
（四）以他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第二十一條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明提存物受取人領取提存物時，應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅繳清證明書、免稅證明書、同意移轉證明書或不計入遺產總額證明書後，持憑法院核發之提存書，並檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

廢/停

第 10 點依本法條第三項規定辦理提存之方式如下：
（一）應以本法條第一項共有人為提存人。
（二）他共有人之住址為日據時期之番地，可以該番地所查對之現在住址向法院辦理提存。
（三）他共有人之住址不詳時依下列方式辦理：
１．他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，辦理提存，並依提存法第十條第三項準用民事訴訟法第一百四十九條規定，聲請公示送達。
２．他共有人已死亡者，應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。
３．他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。倘無上述遺產管理人時，可依民法第三百二十六條規定，以不能確知孰為債權人而難為給付為由，辦理提存。
４．他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者，可依民法第十條、非訟事件法第四十九條第一項、第二項所定財產管理人為清償或辦理提存之對象。
（四）以他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第十七條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明「提存物受取人領取提存物時，應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅完（免）納證明書」後，持憑法院核發之提存書，並檢附繼承人現在之戶籍謄本及繼承系統表，且於繼承系統表記明「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任。」並簽名後申辦登記。

第 10 點部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。

廢/停

第 11 點本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：
（一）部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
（三）他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。
（四）區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有人無本條項優先購買權之適用。
（五）本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。
（六）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條規定。
（七）共有人之應有部分被法院查封，不影響其優先購買權之行使。
（八）權利人持執行法院依強制執行法第九十七條發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分土地移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。
（九）他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。

第 11 點本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：
（一）他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。
（二）他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。
（三）區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，他共有人無本法條優先購買權之適用。
（四）區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有優先購買權之適用。
（五）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。
（六）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。
（七）共有人之應有部分經限制登記者，不影響其優先購買權之行使。
（八）權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。
（九）共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。
（十）土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。

廢/停

第 12 點公同共有土地或建物之處分或變更，除法律或契約另有規定外，以共有人過半數之同意行之。