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第 107 條 出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。 第一百零四條第二項之規定,於前項承買承典準用之。
一、甲、乙二人共有一筆耕地,應有部分各二分之一,丙承租該筆耕地種植稻米。今甲出售其應有部分於丙,則乙是否有優先購買權? 【解答】 (一)土地法第107條規定:「出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定,於前項承買承典準用之。」其立法意旨在創設自耕農。準此,甲出售其應有部分於丙,足以達成土地法第107條之立法意旨,故乙無優先購買權。 (二)況土地法第107條之優先購買權具有物權效力,土地法第34條之1第4項之優先購買權僅具有債權效力。因此,前者優先於後者。 二、甲、乙、丙三人共有一筆耕地,應有部分各三分之一,丁承租該筆耕地種植果樹。今甲出售其應有部分於乙,則丙、丁二人是否有優先購買權? 【解答】 (一)土地法第34條之1第4項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨在減少共有人數。準此,甲出售其應有部分於其中之共有人,足以達成土地法第34條之1第4項之立法意旨,其他共有人無優先購買權,故丙無優先購買權。 (二)土地法第107條規定:「出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定,於前項承買承典準用之。」準此,甲出售其應有部分於其中之共有人乙,丁仍有優先購買權。況土地法第107條之物權性質優先購買權優先於土地法第34條之1第4項之債權性質優先購買權。 作者:李永然律師 《109-09-3898幸運雜誌109年10月第125期第7頁》 一、不動產買賣須注意優先購買權 不動產包括「土地」及「定著物」(《民法》第66條第1項);在不動產的買賣不論是「土地」或「建築改良物」均需注意是否有優先購買權存在。 二、優先購買權的意義及種類 首先談到優先購買權的意義,其乃法律基於一定之目的,做了「優先購買權」的規定,即「第三人」就出賣人出賣某物予買受人時,可以依「同一條件」優先於「原買受人」而買受;且於有優先購買權之「第三人」行使該權力後,「出賣人」與「第三人」間就該物有依原出售之「同一條件」成立買賣契約(註1)。
三、常見的法定優先購買權 其次,談到常見的法定優先購買權。如前所述,「法定優先購買權」係基於「法律」規定而發生,如:《民法》、《民法物權編施行法》、《土地法》、《耕地:三七五減租條例》、《農地重劃條例》、《文化資產保存法》等。
(二)、基於租賃、地上權等關係:
(三)、基於其他關係:
五、結語 由以上說明可知出賣或買受不動產,如涉及「優先購買權」時,應謹慎查明並按規定處理,俾免生無謂之爭議,並順利完成不動產所有權移轉登記。 註1、吳光陸撰:優先承買(購)權之實務問題(上),載全國律師雜誌108年11月號頁54。 –央 的 唸功房 關於農地大小事 歡迎您的討論指教–
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