土地增值稅稅額的計算,主要與申報移轉土地公告現值、原規定地價或前次取得時之公告現值、持有期間長短及使用情形有關,稅率分為自用住宅用地及一般用地等2種稅率: 自用住宅用地稅率:固定稅率10% 一生一次 面積限制 一生一屋 符合條件( 須同時符合下列條件) 一屋限制 小叮嚀:申請按「一生一屋」優惠稅率課徵土地增值稅,應以自用住宅房地同時1 次訂約出售者為限,不可分次出售。 節稅偏方 選擇最有利的一處 比例計算自用土地面積 補提申請自用 自益信託土地也可以適用 小叮嚀:在出售土地時,如果不知道自己是否曾經使用過一生一次的自用住宅用地優惠稅率,可以向稅捐處查詢,它可是有資料 一、申請自用住宅用地稅率 (一)適用一生一次自用住宅用地稅率
(二)適用一生一屋自用住宅用地稅率 土地所有權人適用土地稅法第34條第1項規定後,再出售自用住宅用地,符合下列各款規定者,不受一次之限制:
◎其他相關節稅規定 (二) 個人利用自用住宅從事理髮、燙髮、美容、洋裁等家庭手工藝副業,未具備營業牌號,亦未僱用人員,免辦營業登記,免徵營業稅,該房屋並准按住家用稅率課徵房屋稅。房屋之基地如符合土地稅法第9條及第34條規定之要件者,亦准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。(財政部74/12/9台財稅第25965號函) (三)房地騰空待售,以致在簽訂買賣契約時,戶籍已不在該土地上,仍可享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。(財政部72/8/17台財稅第35797號) (四)房地無償供村里長職務使用,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。(財政部68/11/2台財稅第37663號)房地部分供村里長職務使用,如果確實沒有出租,而且符合自用住宅要件,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。 (五)同一樓層房屋部分供自用住宅、部分供非自用住宅使用,其基地得依房屋實際使用情形之面積比例,分別按自用住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅。(財政部89/3/14台財稅第0890450770號) (六)土地所有權人先購買自用住宅用地後,自完成移轉登記之日起1年內,出售原有自用住宅用地者,亦可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。(財政部99/4/6台財稅字第09904507190號令) (七)土地所有權人新購自用住宅用地並將戶籍自原自用住宅用地遷至新購自用住宅用地,嗣後出售原自用住宅用地時戶籍未在該地或已再遷回該地者,如出售前土地所有權人或其配偶、未成年子女已在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年,其遷出戶籍日至原自用住宅用地出售日期間未滿1年者,仍可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。(財政部100/8/15台財稅字第10000185310號令) (八)土地所有權人地上建物部分供自用住宅使用,部分供非自用住宅使用,其出售土地申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之面積,應依建物實際使用情形所占土地面積比例計算,分別適用自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。有未載於建物所有權狀之增建房屋,增建部分以「房屋稅籍資料」或「建物測量成果圖」所載面積或層數為準。其屬同一樓層房屋或平房增建部分,依該樓層或平房建物實際使用情形所占土地面積比例計算;其屬增建樓層部分,合併計入該增建房屋所有人持有之層數,依各層房屋實際使用情形所占土地面積比例計算。(財政部109/5/8台財稅字第10800117831號令) 二、申請重購退稅
【實例說明】 重購自用住宅用地退還稅款計算公式 新購自宅用地的申報移轉現值-(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅)=A(如為零或負數,則不符合退稅要件) 已繳土地增值稅款≦A時,已繳的土地增值稅款可全數退還。 已繳土地增值稅款>A時,可退還相當於A的稅款。 例:王太太於109年12月1日出售自宅移轉現值是450萬元,且已繳土地增值稅款50萬元。王太太110年12月看中兩棟房子,想自其中選1棟,我們來算一算,這兩棟房子分別可退還多少稅款?(甲屋土地現值500萬元,乙屋土地現值 430萬元。) 甲屋:新購自宅用地的申報移轉現值-(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅款)=500萬-(450萬-50萬)=A(100萬) 已繳土地增值稅款≦A 50萬<100萬 結論:購買甲屋原來已繳的土地增值稅款50萬元可全數退回 乙屋:新購自宅用地的申報移轉現值-(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅款)430萬-(450萬-50萬)=A(30萬) 已繳土地增值稅款>A 50萬>30萬 結論:購買乙屋可退還相當於A的稅款30萬元 (二)自營工廠用地重購退稅
(三)自耕農業用地重購退稅
(四)於新市鎮重購營業所需土地
三、申請享受免稅及不課徵
(五)配偶相互贈與土地,得申請不課徵土地增值稅 配偶相互贈與土地,得申請不課徵土地增值稅;但於再移轉依法應課徵土地增值稅時,以該土地第1次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。 (六)金融機構、農、漁會信用部經主管機關許可合併者,其因行使抵押權而取得之土地,隨同移轉時,免徵土地增值稅 金融機構、農、漁會信用部經主管機關許可合併者,其消滅機構原因行使抵押權而取得之土地,因合併而隨同移轉給存續、新設立金融機構或受讓信用部之農漁會時,免徵土地增值稅。 四、其他減、免稅及不課徵規定
(四)因公司進行合併分割或收購財產或股份時,而隨同移轉之土地,享受記存繳納優惠 股份有限公司進行分割或依規定收購財產或股份,以有表決權之股份作為支付被併購公司之對價,並達全部對價65%以上或進行合併者,其所有之土地辦理移轉時,其應納之土地增值稅准予記存,由併購後公司於該土地再移轉時繳納。因收購或分割而記存土地增值稅案件,被收購公司、被分割公司或被分割公司股東於該土地完成移轉登記日起 3 年內,轉讓該對價取得之股份致持有股份低於原取得對價之65%時,被收購公司或被分割公司應補繳記存之土地增值稅,未繳清之補繳稅款,應由收購公司、分割後既存或新設公司負責代繳。 (五)金融機構經主管機關許可合併,消滅機構所有之土地隨同移轉時,享受記存繳納優惠。 金融機構經主管機關許可合併,消滅機構所有之土地隨同一併移轉時,其應納之土地增值稅准予記存,由存續或新設立機構,於該土地再移轉時一併繳納。 (六)金融機構經主管機關許可轉換為金融控股公司或其子公司時,其供原機構直接使用之土地隨同移轉時,享受記存繳納優惠。 金融機構經主管機關許可轉換金融控股公司或其子公司時,其原供金融機構直接使用之土地隨同一併移轉時,其應納之土地增值稅准予記存,由繼受公司,於該土地再移轉時一併繳納。 (七)區段徵收之土地,以現金補償其地價及以抵價地補償者免徵土地增值稅 區段徵收之土地,以現金補償其地價及以抵價地補償其地價者,免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時,應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價,計算土地漲價總數額,課徵土地增值稅,並減徵40%之土地增值稅。 (八)都市更新單元內之土地,實施權利變換或協議合建土地增值稅減免規定 1.依權利變換取得之土地,於更新後第1次移轉時,減徵土地增值稅40% 。 2.不願參加權利變換而領取現金補償者,減徵土地增值稅40% 。 3.實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,而改領現金者,免徵土地增值稅。 4.實施權利變換,以土地抵付權利變換負擔者,免徵土地增值稅。 5.權利變換範圍內設定地上權、永佃權、農育權或耕地375租約之土地所有權人與地上權人、永佃權人、農育權人或耕地375租約之承租人協議不成者,或土地所有權人不願或不能參與分配者,實施者分配時,視為土地所有權人獲配土地後無償移轉,減徵土地增值稅40%並准予記存,由地上權人、永佃權人、農育權人或耕地375租約承租人於權利變換後再移轉時,一併繳納。 6.原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉者,經直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者,得減徵土地增值稅40%。 適用自用住宅用地(一生一次)稅率的情況與條件 下列情況也可適用自用住宅用地稅率 |