 Show
「共有」的概念是什麼？土地法§34-1之中的「共有」，指的是「分別共有」，而常見的狀況像是甲、乙、丙、丁四人出了相同的錢買下一塊土地，則會說這四個人「共有」這塊土地，而每個人應有的部分各為1/4，而甲、乙、丙、丁每個人都能使用自己應有的那1/4塊土地，像是進行買賣或抵押給他人，而不用其他的共有人同意。 共有土地怎麼賣？多數決如何成立？土地法 §34-1 是為了解決土地共有人之間的紛爭，使土地經濟效益最大化的法令。在共有人眾多的情形下，如果處分整塊土地前必須取得全體共有人同意，將會影響土地的充分利用，容易形成擱置的問題。 因此該法規定，只要超過了 1/2 的共有人同意，且這 1/2 共有人的土地持分相加後大於 50% ，就可以利用「少數服從多數」的概念，在不需要全部共有人同意的情況下，將整塊土地賣掉。 而有一個特別的狀況規定在此項的但書之中，當少部分的共有人，甚至只是其中一個共有人，其土地的持份加起來大於 2/3 ，便可以不計算人數的多寡、不受超過半數的限制，自行把整塊土地賣掉。只要在賣掉後將賣得的錢依照土地持份，分給其他的共有人即可。 優先購買權
當共有人數越少，土地的利用將更能發揮，為了不讓共有關係更加趨於複雜，土地法 §34-1 第 4 項規定：當有共有人想要出賣自己的持份給第三人時，應該事先以書面通知其他共有人，使其他共有人可以主張自己的優先承購權，並以同一價格進行購買，以減少共有人的人數。 優先購買權被破解怎麼辦？許多以房地產生財的業者，可能會為了防止少數人使用優先購買權，進而想出各式奇招想要進行破解，例如常見的像是業者與多數共有人串通，謀劃一個「假的」地上權人，而地上權人在法律上的優先購買權是優於少數共有人的，因此少數共有人便可能會失去優先購買權。 但在這樣的情況中，業者跟多數共有人其實沒有「真心實意」想要設定地上權，因此身為少數共有人便可以主張他們是以通謀虛偽意思表示來設定地上權，應為無效的合意，進而確認那個「假的」地上權人的優先購買權不存在，以保障自身權利。 但要注意有時候標的物的金額太過龐大，不是一般人所能負擔的金額，那麼即使擁有優先承購權也沒有用。因此如果有相關的疑慮，可盡快進行協議分割，倘若對方不願意出面，也可以向法院申請裁判分割，以避免後續問題發生。 讓法律人 APP 幫你實現「法規隨手查自由」！免費的法律人 APP 有超過 10,000 部全國法規、函釋、座談、決議、裁判、行政函釋與法律用語，不論是土地法、民法、行政程序法......都一應俱全，讓你隨時隨地都能查找需要的法學資料！趕快來載吧～ 結語：本文介紹了土地法 §34-1 共有土地在多數決下可處分的情形，也舉例說明優先購買權可能被破解時應如何應對，希望能讓大家對本法有更深的了解。共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。 一、前言 二、實務案例解析一-多數地主與買方串通，事先製造地上權人 2、基於法律有前開規定，坊間便有業者利用此法律規定「規避」少數共有人之優購權。如A建商看中土地欲購買，地主有甲乙丙3人，持份各1/3，其中有甲乙2人願意出售土地，但是建商擔心少數共有人丙行使優購權，便在簽立買賣契約之同時，要求多數共有人甲乙設定地上權給B，嗣後丙果真於通知後10日內回函表示要購買，而地上權人B也同時回函表示要購買，此時地上權人B（A建商的人頭）可否順利買受取得土地？ 【解答】原則上，依土地法第34條之1執行要點第10點第7款規定，地上權人B之優購權優先於共有人丙之優購權，故甲乙應將土地出售給地上權人B。但是以本案例而言，地主甲乙與地上權人B間並無設定地上權之真意，而是單為履行買賣契約而通謀虛偽設定地上權，恐遭共有人丙主張，甲乙及B是以通謀虛偽意思表示之方式設定地上權，進而確認地上權人B之優購權不存在。 三、實務案例解析-多數地主與買方串通，製造新的共有人為買方 2、有了上開法院實務見解，便有業者也利用此一法律規定「規避」少數共有人之優購權。A建商看中土地欲購買，地主有甲乙丙丁4人，持份各1/4，其中有甲乙丙3人願意出售，丁開高價刁難，A建商擔心丁行使優購權，便由甲先贈與其持份的1/10（1/4×1/10＝1/40）給B，再由多數地主出售給B，規避丁日後行使優先購買權之可能，試問A建商之規劃是否可行？ 【解答】原則上，依上開實務見解，在共有人之一為土地法第34條之1之承買人時，因為已能達成簡化共有關係之立法意旨，故少數共有人應無依同條第4項規定主張優先購買權之餘地，也就是說原地主可以依土地法第34條之1之規定將全部土地出售給新共有人。但是以本案例而言，地主甲與B間並無贈與之真意，而是單為履行買賣契約而通謀虛偽為贈與行為，恐遭共有人丁主張通謀虛偽意思表示而認定贈與無效，進而主張丁之優購權仍然存在。另需注意者，依內政部101年2月1日內授中辦地字第1016650079號函示令，依土地法第34條之1第1項處分共有土地全部時，其買受人不得為同意出售之共有人之一，否則將有民法106條禁止自己代理或雙方代理之問題。經筆者諮詢台北市多家地政事務所之結果得知，地政機關目前對於「依土地法第34條之1規定出售予共有人之一」乙節，見解不一，有機關認為可以辦理且少數共有人應無優購權，惟亦有機關採否定見解，認為不可出售予共有人，足見地政實務上對此問題仍無統一之見解，業者於實際操作上應有其困難度。 四、結語 文／林怡君律師、陳冠銘律師 【案例事實】 甲、乙、丙、丁4人共有一塊土地，持分（應有部分）分別為35%、35%、20%、10%，現在有建商出高價想買下這塊土地，甲、乙認為機不可失，但丙、丁還不想賣地，甲、乙該怎麼做？什麼是《土地法第34-1條》共有人之「優先承購權」？ 一、少數服從多數： 《土地法第34-1條》第1項規定：「 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」 依該項規定，甲、乙、丙、丁4個共有人中，只需要有超過半數，也就是只要有3個人同意，且這3個人的持分合計超過50%，就可以將這塊共有土地賣掉，不需要經過全體共有人的同意。 問題是，想要賣地的甲、乙，持分合計雖然已經達到70%，但是人數沒有過半，這樣還可以賣嗎？答案是可以的，依該項但書規定，只要持分合計超過三分之二，也就是超過66.67%時，甲、乙仍然可以不經丙、丁的同意，將共有土地賣掉，賣掉之後，再由4人依持分比例分配價金。 二、共有人有優先承購權 丙、丁考量這塊共有土地未來還有很大的增值空間，所以不想現在就賣掉，那丙、丁可不可以將甲、乙的持分買下來，享有整塊共有土地未來的潛在獲利？如果甲、乙偷偷將土地賣掉，丙、丁又可以主張什麼權利？ 《土地法第34-1條》第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」 甲、乙以多數決的方式將整塊共有土地賣給建商，其實也等同於是在賣自己的持分，依該項規定，其他共有人也就是丙、丁，可以向甲、乙主張「優先承購權」，也就是說，甲、乙本來要用多少價格賣給建商，丙、丁就可以用相同的價格來買。 但是萬一甲、乙早就跟丙、丁關係不睦，故意不讓丙、丁知道賣地的事情，偷偷將土地賣給建商，這樣甲、乙與建商之間的買賣，是否會變成無效？丙、丁有什麼權利可以主張？ 依實務見解，《土地法第34-1條》所規定的「優先承購權」，只有「債權」的性質，所以即便甲、乙偷偷將土地賣給建商，或是在丙、丁主張「優先承購權」之後，仍然不顧一切將土地賣給建商，甲、乙與建商之間的買賣，也不會因此無效，而丙、丁只能向甲、乙主張損害賠償責任。 三、其他常見問題 （一）丙、丁為阻止甲、乙將土地賣給建商，除了主張 「 優先承購權 」 之外，有沒有別的方法？ 實務上曾有少數共有人為阻止多數共有人出賣共有土地，預先就其持分設定「最高限額抵押權」，買受人見此情形，自然影響其購買意願。但如果該「最高限額抵押權」設定的真正目的，並非在於擔保借款，而只是為阻止多數共有人出賣共有土地，則可能會因為違反誠信原則或構成通謀虛偽意思表示而無效，甚至可能涉及使公務員登載不實之刑責。 此外，實務上也有少數共有人為阻止多數共有人出賣共有土地，而向法院提起「分割共有物之訴」，此時地政機關通常傾向先駁回多數共有人辦理移轉登記之申請，如果少數共有人擔心地政機關會准許辦理移轉登記，也可以先向法院聲請假處分，禁止多數共有人辦理移轉登記。 （二）違建房屋有無《土地法第34-1條》「 優先承購權 」的適用？ 實務見解認為違建房屋既然可以作為買賣的標的，則在出賣共有違建房屋之情形，也有本條規定的適用。 四、結論 《土地法第34-1條》的立法目的，主要是在解決土地或房屋在共有狀態下容易產生的僵局，並促進其經濟效用，實務上，土地或房屋的共有人間經常產生糾紛，導致家庭失和，甚至對簿公堂，如果共有人間對於土地或房屋的利用難有共識，建議與律師討論是否向法院提起「分割共有物之訴」，以解決共有狀態的僵局。 加註警語：本文內容僅供讀者為一般性參考，個案特定情形仍需經您諮詢專業人士以評估能否適用，因此，我們建議您應就遇到的問題尋求適當的專業意見。
|
土地法34條之1破解
版權 © 2024 zh.frojeostern Inc.
