為了更貼近現況，實價登錄2.0新制於去年7月開始上路，其中規約包含預售屋簽約後，必須在30日內進行實登揭露，以期讓房價資訊更透明。然而，近日卻有一名預售屋買家，表示自己買房至今已超過1年，仍無法在網路上看到實價登錄資料，令他十分不解。對此，有內行網友解惑，指出可能因為是和新法頒布的時間差有關之外，還提到另外有7種狀況，也不會在網路上揭露實價登錄相關資料。 Show 預售完銷超過一年 為何不到實登？該名網友是在於臉書社團《買房知識家 買房賣房攏滴＋》上發文，表示自己買的預售屋建案共有40戶，在房屋交易網上已顯示完銷，但實際查看實價登錄，卻發現只有12戶的登記紀錄，就連想找自己購買的那一戶也搜尋不到，其購買日期都已超過1年多了！令他感到相當困惑。 ▼原PO指出，自己買的預售建案已超過一年，但仍無法在網上查到實價登錄相關資料。（示意圖，非新聞提及物件／取自pixabay）  內行網友曝關鍵：完銷≠賣光對此，有許多網友紛紛指出箇中關鍵，其中許多人都提到，標榜「完售」的預售屋物件，並一定不代表「真的賣完」，也許仍有建商或地主保留戶，或者單純是建商不想繼續賣了。至於原PO提到，自己購買的物件為何也查不到實登資料？對此，有內行人指出，很可能和新制上路的時間差有關：原PO購買該預售物件已超過1年時間，而實價登錄2.0新制是於去年7月才開始上路，因此110年7月以前買的物件，仍無法在網路上查到實價登錄：「去年7月前買的，要等到交屋後才會登錄；7月後買的才會1、2個月內進行登錄」。 ▼（示意圖／取自pixabay）
除此之外，內政部資料指出有以下7種狀況，也不會揭露實價登錄的相關資料： (1)單價過高或過低之案件，如不具市場參考價值者，不予揭露。 (2)總價為0之案件，不予揭露。 (3)特殊案件之交易，非屬一般正常交易者，如買賣案件勾選備註欄代碼2-2建商與地主合建案、5-8借名登記返還、5-9受債權債務關係影響或債務抵償、5-10雙方合意（法院判決）解除契約、6-1塔位/墓園等案件，不予揭露。 (4)土地及建物分件登記之買賣案件，如申報人未依規定將土地及建物合併申報者，不予揭露。 (5)連件買賣案件若總價無法拆分，應合併申報於1件中，其餘案件不予揭露。 (6)經檢舉尚在調查之案件，不予揭露。 (7)其他申報內容有疑義案件，不予揭露。 （封面示意圖／取自pixabay） 更多東森財經新聞報導 實價登錄成房價炒手？ 她嘆：看完誰願低價賣 晚3天看房「1坪+10萬」！女星無奈：預售屋實價登錄真有用？ 代銷稱建案熱賣 實價登錄上卻查不到？專家曝一招辨銷況 「喬王，這是附近實價登錄的行情。」 「銀行的估價都比較保守，你要的價格不可能買到啦！」 這幾天有位房仲朋友J丟了一些案子給我，並且希望我提高出價。 「喬王你看，如果是你說的每坪X萬，這五年的實價登錄只有1筆而已，遠低於附近行情耶！」他試著繼續說服我。 但我不僅不為所動，還故意調侃他：「真正遠低於行情的價格，其實不會揭露在實價登錄上啦！除非是親友買賣。」 沒想到房仲朋友J很認真地回覆我：「實價登錄每筆都會顯示，若有特別低或親友交易也會特別註記喔！」 但是… 房仲公司給的實價登錄行情真的是準的嗎？ 實價登錄特別低 (或特別高) 的價格，真的全部都會顯示嗎？ 房仲提供的實價登錄要注意那些？首先，參考房仲提供的實價登錄之前，你必須先知道以下3件事：
「什麼？那我豈不是被呼攏了？」 有些人可能會覺得這手法很過份，不過喬王還是得說句公道話： 不只是房仲公司會這麼做，買方也可能透過找尋偏低的價格，以降低房仲和賣方的「預期售價」。 所以，我們很難說「誰對誰錯」，或說「誰欺騙誰」。 畢竟，談判本來就是拉近彼此的認知差距，以達到「異中求同」的境界呀！ 政府提供的實價登錄要注意哪些？實價登錄揭露原則接下來，我們要知道的是，為了促進「不動產交易透明化」，避免淪為「炒作工具」，所以內政部特別訂了「揭露原則」： 本資料庫已篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，故尚非所有成交案件均查詢得到資料。 簡單來說，就是太低或太高的價格，政府不會讓它顯示的意思啦！ 實際運作上，實價登錄會先由「各地方政府」進行抽樣查證，並且剔除一定比例「最高」與「最低」價格之案件，最後才會決定最後揭露的數據。 實價登錄揭露原則細節如下： (以上摘錄自台北市政府地政局實價登錄專區QA說明) 實價登錄揭露比例那麼，究竟有多少比率被隱藏？有多少比率被揭露呢？ 以2013年台北市為例，揭露率只有60%左右。(註1) 不過，內政部在2019年曾表示，目前買賣案件登錄後的揭露率已達97.7%。(註2) 換句話說，如果內政部的說法屬實，近期大概只有3%不到的實價登錄會被剔除掉，無法在實價登錄上查到囉！ 註1：可參考「實價登錄」看到的只是「平價揭露」 有哪些實價登錄被隱藏的案例？#買太便宜被消失其實喬王就親身體驗過「被消失的實價登錄」… 2年前我在新北市買的房子，因為買的價格「遠低於」市價，又不是親友買賣，不需要特別註記。 所以，雖然這筆交易已刊登在實價登錄，但至今仍未被揭露，所以上網也無法查到這筆交易資料。 還記得當時銀行房貸專員在撥款之後，非常緊張地打電話跟我說：「你的代書是不是忘了刊登這筆交易了？」 害我也緊張兮兮地詢問代書怎麼回事。 直到發現真相後，才讓我鬆了一口氣。 #買太貴被消失剛才是「買太便宜而被消失」，接下來要舉一個「買太貴而被消失」的真實案例… 2017年有民眾購買台中市南區透天厝，事後卻查無該筆資料。 台中市前地政局長張治祥當時表示：
另外一個更有名的案例就是「陶朱隱園」，據說成交價格是1戶18~22億，但是因為賣太貴，所以沒有出現在實價登錄上面。 參考新聞：陶朱隱園「18億成交」查不到資料？ 專家曝內幕：踢到大鐵板了 還有一個案例是彭淮南買的信義路新大樓，每坪均價150萬以上，據說也是因為遠高於附近的房價，因此在實價登錄上查不到價格。 總結所以，喬王最後幫大家總結這篇的三個重點： 1. 要懂得分析第一手資料房仲給的實價登錄行情是加工後的二手資料，未必符合真實行情，最好自己親自查詢第一手的實價登錄行情，並且懂得解讀與判斷。 2. 實價登錄只揭露一般價格除了親友交易等特殊交易態樣，否則實價登錄只會顯示市場的「正常」交易價格，太低或太高的價格可能暫時不會揭露。 3. 房仲與買賣方會用實價登錄議價房仲的任務是縮短雙方的認知差距，如果你是買方，要善用實價登錄或銀行估價降低對方的預期售價；相反的，如果你是賣方，要善用實價登錄或銀行估價提高對方的預期成交價囉！ 延伸閱讀
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喬王喬王，台大經濟系/台科大科管所畢業，原本是銀行儲備幹部及總行PM，為了追求理想生活，大膽放棄了年薪百萬的工作，成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程，專門幫助小資上班族達成人生三件事：理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師)，也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講，累積學員至少3000位以上。 為什麼看不到實價登錄？Q2.住家或附近房屋有買賣，但實價登錄資訊都查詢不到？ 請問有何特殊原因嗎？ 由於政府機關因就申報資料內容進行篩選，確認申報資料之真實性及合理性，剔除過高或過低之交易行情，故仍需約一段時間方可查詢。 目前系統於每月1日、11日及21日發布最新的實價登錄資料(約發布日前45日完成登錄且符合揭露原則的資料)。
實價登錄多久會刊登？要去哪裡查？ 主管機關受理買賣雙方或不動產經紀業申報登錄不動產成交資訊後，因需就申報資料內容進行篩選整理，故約於登記完竣後10日至20日揭露。
實價登錄可以查到多久以前？完成實價登錄的不動產交易資料，大約於1個半月至2個月後開放查詢(例如1月1日登記完成案件，須於1月31日前申報完成，並於3月1日對外提供查詢)，查詢網址為http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action，民眾以網路查詢者，不收查詢費用。
彭淮南賣屋為何實價登錄查不到？不只「新歡」備受矚目，「舊愛」的下落同樣讓人感到好奇，但在內政部實價登錄系統上卻遍尋不著相關資訊；根據《風傳媒》記者查證，原來是他賣出的價格較附近房價高出不少，遭判定不具參考價值，因此不予揭露。
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實價登錄為何查不到？
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